Đất thương mại dịch vụ đang là một xu hướng bất động sản mới, được nhiều nhà đầu tư quan tâm trong nhiều năm trở lại đây. Tuy vậy, không phải ai cũng hiểu rõ về loại bất động sản này cũng như những quy định pháp lý liên quan. Vì thế, để giới thiệu và tư vấn tốt nhất đến khách hàng, người môi giới cần nắm được những đặc điểm, quy định quan trọng về đất thương mại dịch vụ.
Đất Thương Mại Dịch Vụ Là Gì?
Theo điều 153 – Luật đất đai 2013, Đất thương mại dịch vụ là một loại đất phi nông nghiệp, bao gồm: đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại dịch vụ, các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại.
Đất thương mại dịch vụ có 2 loại:
- Đất dịch vụ được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp.
- Đất dịch vụ đấu thầu ở các khu vực công cộng như bến xe, chợ.
Những đặc điểm nổi bật của đất thương mại dịch vụ:
- Có ký hiệu trên các giấy tờ pháp lý là TMD.
- Thường có diện tích không lớn, chỉ tầm 40-50m².
- Vị trí khá đẹp, thường nằm ngay sát các khu đô thị, có cơ sở hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận lợi và rất phù hợp cho việc kinh doanh thương mại và dịch vụ.
Đất thương mại dịch vụ được quy hoạch ở vị trí tốt nhưng lại có giá rẻ hơn ½ đất dự án nên được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm. Đặc biệt, khi chuyển nhượng được sang đất thổ cư thì giá trị của mảnh đất còn tăng lên rất nhiều.
Những Quy Định Quan Trọng Về Đất Thương Mại Dịch Vụ
1. Mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ
Theo khoản 1, Điều 153 – Luật đất đai 2013 và phụ lục 01 – Thông tư 27/2018/TT-BTNMT thì đất thương mại dịch vụ được sử dụng vào các mục đích sau:
- Xây dựng cơ sở thương mại dịch vụ.
- Xây dựng các công trình khác phục vụ cho thương mại dịch vụ (văn phòng, trụ sở, kho bãi, bãi tắm,…).
2. Cách tính giá đất thương mại dịch vụ
Để xác định giá đất thương mại dịch vụ, bạn có thể căn cứ vào bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành. Bảng giá đất được xây dựng và cập nhật định kỳ 5 năm một lần, công bố vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ.
Bên cạnh đó, cũng có thể tham khảo thêm giá của thị trường, các đơn vị bất động sản uy tín để đưa ra khoảng giá hợp lý nhất.
3. Có được xây nhà trên đất thương mại dịch vụ không?
Luật đất đai hiện hành nghiêm cấm việc xây dựng nhà ở trên đất thương mại dịch vụ. Nếu cố tình vi phạm thì sẽ bị xử phạt hành chính hoặc khởi tố hình sự theo mức độ nghiêm trọng của từng trường hợp.
Tuy nhiên, vẫn có thể xây dựng nhà ở sau khi đất thương mại được chuyển đổi lên đất thổ cư.
4. Đất thương mại dịch vụ có dễ lên thổ cư không?
Theo Điều 57 – Luật đất đai 2013, trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở thì phải được UBND huyện cấp phép. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào cũng được cấp phép lên thổ cư, bởi UBND huyện sẽ căn cứ vào:
- Kế hoạch sử dụng quỹ đất hằng năm của huyện được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thực tế và chính đáng của chủ sử dụng.
Ngoài ra, nếu được chuyển nhượng lên đất thổ cư, chủ đất sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
5. Đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng là bao lâu?
Có hai hình thức sử dụng đất theo quy định của Pháp luật là: sử dụng ổn định lâu dài và sử dụng có thời hạn. Trong đó, đất thương mại dịch vụ là loại đất sử dụng có thời hạn:
Thời hạn sử dụng không quá 50 năm:
- Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức do Nhà nước giao đất, cho thuê hoặc phê duyệt dự án đầu tư.
- Các dự án được phê duyệt sử dụng không quá 50 năm.
Thời hạn sử dụng không quá 70 năm:
- Các dự án đầu tư thương mại dịch vụ lớn, có quá trình thu hồi vốn chậm.
- Các dự án đầu tư thương mại dịch vụ ở những khu vực có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.
6. Có được chuyển nhượng đất thương mại dịch vụ không?
Theo Luật đất đai 2013, với đất thương mại dịch vụ, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định của khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 của luật này).
- Đất không thuộc diện đang tranh chấp.
- Đất vẫn còn thời hạn sử dụng.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên nhằm đảm bảo thi hành án.
7. Có được thế chấp đất thương mại dịch vụ không?
Cũng giống như trường hợp chuyển nhượng, đất thương mại dịch vụ có thể được thế chấp nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng, không thuộc diện đang tranh chấp, còn thời hạn sử dụng và không bị kê biên.
